주택담보대출 고정 vs 변동 — 고정이 1%p 비싼 2026년, 손익분기는 “연 0.5%p”

대출 상담 창구에서 가장 자주 멈추는 질문이 있습니다. “고정으로 할까요, 변동으로 할까요?”

교과서적인 답은 정해져 있습니다. 금리가 오를 것 같으면 고정, 내릴 것 같으면 변동. 문제는 이 답이 실무에서 거의 쓸모가 없다는 점입니다. 금리 방향을 알면 애초에 고민할 이유가 없기 때문입니다.

게다가 2026년은 이 질문이 한 겹 더 꼬여 있습니다. 고정금리가 변동금리보다 1%p 가까이 비쌉니다. “금리가 오를 것 같으니 고정”이라는 판단을 내려도, 그 안전판의 값을 처음부터 매달 더 내고 시작해야 한다는 뜻입니다. 그래서 진짜 질문은 이것으로 바뀝니다. 변동금리가 얼마나, 얼마나 빨리 올라야 고정을 선택한 쪽이 이기는가?

이 글은 그 손익분기점을 3억 원·30년 대출로 직접 계산합니다. 그리고 거의 아무도 말하지 않는 두 번째 축 — 금리 유형이 이자뿐 아니라 대출 한도 자체를 바꾼다는 사실까지 다룹니다.

2026년 7월, 숫자부터 확인하고 시작합니다

판단의 재료가 되는 현재 수치입니다. 은행 변동금리의 기준이 되는 코픽스(COFIX)는 2026년 6월 기준으로 공시되어 있습니다.

주목할 점은 코픽스의 방향입니다. 신규취급액기준 코픽스는 2026년 4월 2.89%, 5월 2.90%, 6월 3.05%로 올랐습니다. 1년 5개월 만에 3%대에 올라선 것입니다. 은행이 예·적금과 은행채로 자금을 조달하는 비용이 오르고 있다는 뜻이고, 이는 시차를 두고 변동형 주담대 금리에 그대로 실립니다.

그런데도 시중은행 창구에서는 여전히 변동금리가 고정금리보다 쌉니다. 5년 고정형 상단이 7%대, 변동형 상단이 6%대로 형성되면서 고정이 변동보다 0.9~1.1%p 높은 역전 구조가 이어지고 있습니다. 은행이 앞으로의 금리 상승 위험을 고정금리 가격에 미리 얹어두었기 때문입니다. 기준금리가 여기까지 오는 경로 자체가 궁금하다면 기준금리 읽는 법에 정리해 두었습니다.

고정과 변동 사이에는 네 가지 선택지가 있습니다

“고정 vs 변동”이라는 이분법부터가 실제 상품 구조와 맞지 않습니다. 창구에서 실제로 고르게 되는 것은 네 가지입니다.

여기서 가장 자주 오해되는 것이 혼합형과 주기형의 차이입니다. 둘 다 “5년 고정”이라고 불리지만 6년째부터가 완전히 다릅니다. 혼합형은 5년이 지나면 순수 변동으로 바뀌어 이후 반년마다 흔들립니다. 주기형은 5년마다 다시 5년치를 고정합니다. 즉 주기형은 30년 만기라면 고정 구간을 여섯 번 갱신하는 구조이고, 혼합형은 5년만 안전하고 나머지 25년은 변동입니다.

시중은행에서 “고정금리”라고 안내받은 상품은 대개 순수 고정이 아니라 혼합형이나 주기형입니다. 만기까지 진짜로 금리가 고정되는 상품은 주택금융공사의 보금자리론·디딤돌대출 계열이 사실상 유일하며, 이들은 소득·주택가격 요건이 붙습니다. 자격 요건은 디딤돌대출·보금자리론 신청 가이드에서 따로 다뤘습니다.

손익분기 계산 — 변동금리가 연 0.5%p씩 오르면 비깁니다

이제 핵심입니다. 3억 원, 30년 만기, 원리금균등상환 조건으로 실제 계산해 보겠습니다. 변동은 4.05%로 시작하고, 고정(주기형)은 5.00%로 시작한다고 가정합니다. 시작 시점의 격차는 0.95%p입니다.

같은 조건을 본인 대출금액·만기로 바꿔 보려면 대출 계산기에서 직접 돌려볼 수 있습니다.

먼저 첫 달 상환액입니다. 고정 5.00%는 월 161만 원, 변동 4.05%는 월 144만 원. 매달 17만 원 차이로 출발합니다. 5년이면 이 격차만 1,000만 원이 넘습니다. 고정을 선택한다는 것은 이 돈을 보험료로 미리 낸다는 뜻입니다.

그렇다면 변동금리가 어느 정도 올라야 이 보험료가 값을 하게 될까요. 다섯 가지 시나리오의 5년간 누적 이자를 계산했습니다.

결론이 선명하게 나옵니다. 변동금리가 매년 0.5%p씩, 5년간 총 2.0%p 오르는 속도가 정확히 손익분기점입니다. 이보다 느리게 오르면 변동이 이기고, 더 빠르면 고정이 이깁니다.

이 결과가 중요한 이유는 직관과 어긋나기 때문입니다. 변동금리가 매년 꼬박꼬박 0.25%p씩 올라 5년 뒤 고정금리보다 높아지는 시나리오에서조차, 변동을 선택한 쪽이 692만 원을 덜 냅니다. 초반 0.95%p의 격차가 만든 이자 절감이 후반의 역전을 상쇄하고도 남기 때문입니다. 금리 인상기라는 판단만으로 고정을 고르는 것이 자동으로 정답이 되지는 않는다는 뜻입니다.

다만 여기에는 반드시 붙여야 할 단서가 있습니다. 위 표에서 변동 +0.5%p/년 시나리오의 5년차 월 상환액은 178만 원입니다. 시작 시점 144만 원에서 34만 원이 늘어난 금액입니다. 총 이자로는 비겨도, 매달의 현금흐름은 전혀 비기지 않습니다. 이 34만 원을 감당할 여력이 없다면 손익분기 계산은 의미가 없습니다.

두 번째 축 — 금리 유형은 대출 한도까지 바꿉니다

여기서부터가 대부분의 비교 글이 놓치는 부분입니다. 금리 유형 선택은 이자만 바꾸는 것이 아니라 빌릴 수 있는 금액 자체를 바꿉니다. 스트레스 DSR 때문입니다.

스트레스 DSR은 한도를 계산할 때 실제 금리가 아니라 여기에 가산금리(스트레스 금리)를 얹은 금리를 적용하는 제도입니다. 2025년 7월부터 3단계가 시행 중이고 스트레스 금리는 1.50%입니다(서울·경기·인천을 제외한 지방 주담대는 0.75%). 이 금리는 실제로 내는 이자가 아니라 한도 계산에만 쓰이는 가상의 금리입니다.

핵심은 이 스트레스 금리가 금리 유형별로 다르게 적용된다는 점입니다. 순수 고정금리 대출을 늘리려는 정책 의도가 그대로 반영되어 있습니다.

실제로 얼마나 차이가 나는지 계산해 보겠습니다. 연소득 7,000만 원, DSR 40%, 30년 만기 기준입니다. 연간 상환 여력은 2,800만 원, 월 233만 원입니다.

• 순수 변동(실제 4.05% → 한도 계산 5.55%): 약 4억 900만 원
• 주기형(실제 5.00% → 한도 계산 5.30~5.45%): 약 4억 1,300만~4억 2,000만 원

주기형을 선택하면 실제 금리가 0.95%p 더 높은데도 한도는 400만~1,100만 원 늘어납니다. 금액 자체는 크지 않지만, 매매가에서 몇백만 원이 모자라 계약이 틀어지는 상황이라면 이 차이가 결정적일 수 있습니다. DSR 계산 구조 전반은 DSR 완전 정복에 정리해 두었습니다.

정리하면 2026년의 선택은 단순한 트레이드오프가 아닙니다. 변동은 이자가 싸지만 한도가 좁고, 주기형은 이자가 비싸지만 한도가 넓습니다. 자금이 빠듯해 한도가 병목인 사람과, 한도는 여유롭고 이자만 아끼면 되는 사람의 답이 달라집니다.

그래서 어떻게 고르는가 — 네 가지 질문

금리 전망을 맞히려 하는 대신, 답할 수 있는 질문으로 바꿔 보겠습니다.

첫째, 이 대출을 몇 년 안에 정리할 계획인가. 3~5년 내 매도나 상환을 예상한다면 후반 금리 위험은 애초에 내 문제가 아닙니다. 초반 격차가 그대로 이익이 되므로 변동이나 혼합형이 유리합니다. 반대로 30년을 다 끌고 갈 실거주 한 채라면 안정성의 값어치가 커집니다. 보유 기간 판단에는 전국 아파트 실거래가로 해당 단지의 거래 흐름을 확인해 보는 것도 도움이 됩니다.

둘째, 월 상환액이 40만 원 늘어도 생활이 유지되는가. 이것이 손익분기 계산보다 우선하는 질문입니다. 총 이자에서 이기더라도 중간에 감당하지 못하면 아무 의미가 없습니다. 여력이 빠듯하다면 총액에서 다소 손해를 보더라도 고정 구간이 긴 쪽이 맞습니다.

셋째, 한도가 병목인가 이자가 병목인가. 앞서 본 대로 주기형은 한도를 덜 깎습니다. 필요 금액에 간신히 닿는 상황이라면 금리 유형을 바꾸는 것만으로 해결되기도 합니다.

넷째, 정책자금 자격이 되는가. 보금자리론 30년 고정이 4.90%이고 우대금리를 최대 1.0%p까지 중복 적용받을 수 있다면, 시중은행 고정 5%대와 변동 4%대를 놓고 벌이는 고민 자체가 사라집니다. 시중은행 상품을 비교하기 전에 정책자금 자격부터 확인하는 순서가 맞습니다.

마지막으로, 이 선택은 되돌릴 수 있습니다. 대환대출로 금리 유형을 바꾸는 길이 열려 있고, 중도상환수수료는 통상 3년이면 사라집니다. 오늘의 선택은 30년이 아니라 길어야 3~5년짜리 결정입니다. 갈아타기의 손익 계산은 대출 갈아타기 실전 가이드에서 다뤘습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 코픽스가 오르면 제 변동금리는 바로 오르나요?

즉시는 아닙니다. 코픽스는 매월 15일경 공시되고, 각 은행은 그 이후 신규 취급분부터 반영합니다. 이미 대출을 받은 사람은 본인의 금리 변동 주기가 돌아오는 시점에 반영됩니다. 6개월 변동이라면 최대 6개월의 시차가 생깁니다. 또 어떤 코픽스를 기준으로 삼는지에 따라 체감이 다릅니다. 신규취급액기준(3.05%)은 빠르게 움직이고, 신잔액기준(2.54%)은 훨씬 느리고 완만하게 따라옵니다.

Q2. 혼합형 5년 고정이 끝나면 금리가 갑자기 크게 뛰나요?

5년 뒤 시점의 코픽스와 은행 가산금리에 따라 재산정되므로 미리 알 수 없습니다. 다만 그 시점에 한 번에 바뀌는 것은 맞습니다. 중요한 것은 그때 그대로 있을 필요가 없다는 점입니다. 5년이 지났다면 중도상환수수료는 이미 없어졌을 것이므로, 전환 시점에 대환을 포함해 다시 비교하는 것이 정상적인 경로입니다.

Q3. 지금 변동으로 받고 금리가 오르면 그때 고정으로 갈아타면 되지 않나요?

이론적으로는 가능하지만 함정이 있습니다. 변동금리가 오르는 국면에서는 고정금리도 같이, 대개 먼저 올라 있습니다. 은행이 미래 위험을 선반영하기 때문입니다. 즉 갈아타고 싶어지는 시점의 고정금리는 오늘 보고 있는 5%가 아닙니다. 여기에 대환 시점의 DSR 한도와 중도상환수수료까지 다시 계산해야 합니다. “나중에 갈아타면 된다”는 계획은 유효한 선택지이되, 비용이 0인 선택지는 아닙니다.

정리

• 2026년 7월 현재 고정금리가 변동금리보다 약 0.9~1.1%p 비쌉니다. 고정 선택은 그 격차만큼의 보험료를 매달 선불로 내는 일입니다.
• 3억·30년 기준 손익분기점은 변동금리가 매년 0.5%p씩 오르는 속도입니다. 그보다 느리면 변동이, 빠르면 고정이 유리합니다.
• 매년 0.25%p씩 오르는 시나리오에서도 변동이 5년간 692만 원 유리합니다. “인상기 = 무조건 고정”은 성립하지 않습니다.
• 총 이자에서 비기더라도 월 상환액은 비기지 않습니다. 현금흐름 감당 가능성이 손익분기 계산에 우선합니다.
• 스트레스 DSR 때문에 주기형은 변동보다 한도가 넓습니다. 한도가 병목이라면 금리 유형 변경만으로 풀리기도 합니다.
• 정책자금(보금자리론 30년 4.90%) 자격 확인이 시중은행 비교보다 먼저입니다.

금리 방향에 대한 시장의 시각은 8월 금융통화위원회에서 다시 한번 갱신됩니다. 시나리오별 파급 경로는 8월 27일 금통위 미리보기에 정리해 두었습니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.