청약 당첨자 발표 날, 같은 아파트에 넣은 두 사람의 희비는 대부분 가점 1~2점에서 갈립니다. 그런데 그 가점을 정확히 계산할 줄 아는 사람은 의외로 적습니다 — 무주택 기간을 언제부터 세는지, 부모님이 부양가족에 들어가는지 같은 기본 규칙에서 틀리기 때문입니다. 청약홈에 잘못 입력해 당첨됐다가 부적격 취소 + 청약 제한을 받는 사례가 매년 반복됩니다.
이 글은 민영주택 가점제 84점의 구조를 항목별로 뜯고, 실제 사례로 계산해 봅니다. 청약이 내 집 마련 전체 과정에서 어느 단계인지는 내 집 마련 단계별 가이드를 함께 보세요.
84점의 구조 — 세 항목뿐이다
| 항목 | 만점 | 계산 방식 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 1년 미만 2점, 1년마다 +2점, 15년 이상 32점 |
| 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명마다 +5점, 6명 이상 35점 |
| 통장 가입 기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 1년마다 +1점, 15년 이상 17점 |
배점이 말해주는 것: 부양가족(35점)이 가장 크고, 통장 기간(17점)이 가장 작습니다. 통장을 오래 유지하는 것은 기본기일 뿐, 승부는 무주택 기간과 부양가족에서 납니다.
무주택 기간 — 가장 많이 틀리는 항목
무주택 기간은 “태어나서부터”가 아닙니다. 만 30세가 되는 날부터 셉니다. 단, 30세 전에 혼인했다면 혼인신고일부터 시작합니다.
- 28세에 결혼한 40세 무주택자: 혼인신고일부터 12년 → 26점
- 결혼하지 않은 40세 무주택자: 30세부터 10년 → 22점
그리고 중간에 주택을 소유한 적이 있다면, 그 집을 처분한 날부터 다시 셉니다. 여기서 함정 두 가지 —
- 세대 기준: 본인뿐 아니라 세대 구성원 전원이 무주택이어야 “무주택 세대”입니다. 배우자 명의 주택, 같은 등본의 부모 명의 주택도 유주택입니다 (단, 만 60세 이상 직계존속의 주택은 예외적으로 무주택으로 간주 — 부양가족 산정에서는 다르게 취급되니 아래 참조).
- 소형·저가주택 예외: 전용 60㎡ 이하 + 공시가격 기준 이하(수도권 1억 6,000만 등)의 주택 1채는 민영 일반공급에서 무주택으로 봅니다.
부양가족 — 배점은 크고, 규칙은 깐깐하다
부양가족은 입주자모집공고일 현재 같은 주민등록등본에 있는 가족 기준입니다.
- 배우자: 등본이 달라도 인정 (유일한 예외)
- 자녀: 미혼 자녀만. 만 30세 이상 미혼 자녀는 1년 이상 같은 등본에 있어야 인정
- 직계존속(부모·조부모): 청약자가 세대주이고, 3년 이상 계속 같은 등본에 있어야 인정. 그리고 그 직계존속이 유주택이면 부양가족에서 제외
“부모님을 모시면 +10점”이 간단해 보이지만, 3년 요건과 무주택 요건이 붙어 있어 공고일 직전에 등본만 합치는 것은 통하지 않습니다. 반대로 말하면, 실제로 부모님을 모시고 사는 실수요자에게 주는 확실한 배점입니다.
실전 계산 — 나는 몇 점인가
사례: 38세, 혼인 8년 차(31세 혼인), 자녀 2, 무주택, 통장 12년
- 무주택 기간: 30세부터 8년 → 30세 이후 계속 무주택이므로 8년 = 18점
- 부양가족: 배우자 + 자녀 2 = 3명 = 20점
- 통장 기간: 12년 = 13점
- 합계 51점
사례 2: 33세, 29세 혼인, 자녀 1, 무주택, 통장 5년
- 무주택 기간: 혼인신고일(29세)부터 4년 = 10점
- 부양가족: 배우자 + 자녀 1 = 2명 = 15점
- 통장 기간: 5년 = 7점
- 합계 32점 — 가점제로는 어려운 점수입니다. 이 경우 신혼부부 특별공급(혼인 7년 이내)이 남은 2년 안의 최우선 경로이고, 그다음이 추첨제입니다. 같은 점수라도 “몇 년 뒤 몇 점이 되는가”를 보면 전략이 달라집니다 — 이 부부는 5년 뒤 무주택 18점 + 통장 12점 + (자녀 추가 시) 부양 20점 = 50점대로 올라섭니다.
51점(사례 1)이 어느 정도인지는 지역과 단지에 따라 다릅니다 — 인기 단지 국민평형(84㎡)은 60점대 후반, 수도권 외곽이나 중대형은 40~50점대에서도 당첨권이 형성되곤 합니다. 관심 지역의 최근 당첨 가점 커트라인은 청약홈 공고에서, 그 지역 분양권이 실제로 얼마에 거래되는지는 분양권 전매 실거래 조회에서 확인할 수 있습니다.
가점이 낮다면 — 추첨제와 특별공급
가점 40점 아래라면 가점제만 바라보는 것은 비효율입니다.
- 추첨제: 전용 85㎡ 초과 물량과 일부 지역은 추첨제 비중이 있어 가점과 무관하게 기회가 있습니다.
- 특별공급: 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양 등은 일반공급과 별도 물량으로 경쟁합니다. 소득·자산 요건이 붙지만 경쟁률이 낮은 경우가 많아, 해당된다면 특공이 우선입니다.
- 공공분양: 가점제가 아니라 저축 총액(월 25만 원 인정) 순차제로 뽑는 유형이 있어 전략이 완전히 다릅니다 — 통장 관리는 청약통장 완전 활용법에서 이어집니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 청약 넣기 전에 가점을 잘못 계산하면 어떻게 되나요?
가점을 실제보다 높게 입력해 당첨되면 부적격 당첨으로 취소되고, 일정 기간(수도권 기준 1년) 다른 청약 신청이 제한됩니다. 무주택 기간과 부양가족은 스스로 판단하지 말고 등본·가족관계증명서를 놓고 항목별 규칙과 대조하세요. 애매한 항목은 청약홈 콜센터나 모집공고문의 기준이 최종입니다.
Q2. 이혼하면 무주택 기간은 어떻게 되나요?
혼인 기간 중 배우자가 주택을 소유했었다면 그 기간은 본인의 무주택 기간에서도 빠집니다(혼인 중 소유 이력은 부부 공동 이력). 이혼 후에는 본인 명의 기준으로 다시 계산합니다. 재혼한 경우 현 배우자의 과거 소유 이력까지 얽히면 계산이 복잡해지므로 서류 기준으로 확인이 필요합니다.
Q3. 통장 가입 기간 점수는 배우자 것도 합칠 수 있나요?
민영주택 가점제에서 통장 가입 기간은 2024년 제도 개선으로 배우자 보유 기간의 절반(최대 3점)을 합산할 수 있게 됐습니다. 예를 들어 배우자가 통장 8년 차라면 4년, 즉 3점 한도 내에서 가산됩니다. 부부가 각자 통장을 유지해 온 가구라면 놓치지 말아야 할 점수입니다.
정리
가점 계산의 순서는 이렇습니다 — ① 만 30세(또는 혼인일)부터 무주택 기간을 세고 ② 등본 기준으로 부양가족 요건(3년·무주택)을 검증하고 ③ 통장 기간 + 배우자 가산(최대 3점)을 더한다. 그 합계를 관심 단지의 최근 커트라인과 비교하면 “가점제로 승부할지, 추첨제·특공으로 갈지”가 정해집니다.
내 집 마련 전체 로드맵에서 청약의 위치는 내 집 마련 단계별 가이드의 4단계에서, 통장 납입 전략은 청약통장 완전 활용법에서 이어집니다.
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데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.