부담부증여 완전 가이드 — 채무 낀 만큼 증여세 줄이고, 양도세·취득세는 얼마나 내나 (2026)

“아파트를 증여하고 싶은데, 전세보증금이 3억 원 껴 있어요. 이것도 그냥 증여하면 되나요?”라는 질문을 자주 받습니다. 결론부터 말하면 이 경우 두 가지 선택지가 있습니다. 채무를 그대로 안고 증여하는 부담부증여와, 채무를 정리하고 순수하게 넘기는 일반증여입니다. 두 방법은 겉보기엔 비슷하지만 결과는 완전히 다릅니다. 부담부증여는 증여세를 줄여주는 대신 증여자에게 양도소득세라는 새 세금을 만들어내고, 수증자의 취득세 계산 방식까지 바꿔 놓습니다. 이 글에서는 부담부증여가 세금을 줄여주는 원리부터, 실제 아파트 사례로 세 가지 세금(증여세·양도세·취득세)을 모두 계산해 일반증여와 비교해 보겠습니다.

부담부증여란 무엇이고, 왜 세금이 줄어드는가

부담부증여는 부동산을 증여하면서 그 부동산에 딸린 채무(담보대출, 전세·임대보증금 등)를 수증자가 함께 인수하는 방식입니다. 예를 들어 아버지가 시가 8억 원짜리 아파트를 자녀에게 넘기면서, 그 집에 낀 전세보증금 3억 원의 반환 의무도 함께 넘기는 경우입니다.

핵심은 세법이 이 거래를 두 부분으로 쪼개서 본다는 점입니다.

• 채무액(3억 원): 자녀가 그만큼의 빚을 대신 떠안았으므로, 아버지 입장에서는 그 값어치만큼 대가를 받고 판 것과 같다고 봅니다. → 양도소득세 대상
• 채무를 뺀 나머지(5억 원): 대가 없이 넘어간 순수한 부분입니다. → 증여세 대상

즉 증여세 과세 대상 금액 자체가 8억 원이 아니라 채무를 뺀 5억 원으로 줄어듭니다. 증여세는 누진세율 구조라 과세표준이 작아질수록 적용 세율 구간도 함께 낮아지므로, 채무액이 클수록 증여세 절감 효과는 커집니다. 다만 그만큼 증여자에게 없던 양도소득세가 새로 발생하고, 수증자의 취득세도 채무액 부분은 증여가 아닌 매매 방식으로 계산되므로, 세 세금을 모두 더해서 비교해야 실제로 유리한지 알 수 있습니다.

아무 채무나 인정되지 않는다 — 채무공제 요건

부담부증여로 인정받으려면 그 채무가 증여일 현재 증여재산에 실제로 담보된 채무여야 하고, 수증자가 실질적으로 인수했다는 사실이 객관적으로 입증되어야 합니다. 담보대출뿐 아니라 전세보증금·임대보증금처럼 언젠가 돌려줘야 할 반환 채무도 인정됩니다.

문제는 배우자나 직계존비속(부모-자녀) 사이의 증여입니다. 세법은 가족 간에는 채무를 형식적으로만 넘긴 것처럼 꾸밀 위험이 크다고 보고, 배우자·직계존비속 간 증여는 채무를 인수하지 않은 것으로 일단 추정합니다. 즉 국세청이 먼저 “채무는 없는 셈”으로 보고, 이를 뒤집으려면 수증자 쪽에서 입증해야 하는 구조입니다.

이 추정을 뒤집으려면 다음이 필요합니다.

• 증여계약서에 인수하는 채무의 내용(금액, 채권자, 상환조건)을 명확히 기재
• 담보대출이라면 금융기관 채무인수 서류, 전세보증금이라면 임대차계약서와 임차인 확인
• 이후 수증자가 실제로 원리금을 상환한 계좌 이체 내역

국세청은 부담부증여 신고 이후에도 수증자가 실제로 이자·원금을 갚아 나가는지, 상환 능력(소득)이 있는지를 사후관리합니다. 서류만 갖추고 실제 상환이 소득 없는 수증자 명의로 이루어지지 않는다면, 나중에 채무 인수 자체가 부인되어 전체 금액에 증여세가 다시 매겨지고 가산세까지 붙을 수 있습니다.

세 가지 세금 계산 구조

부담부증여에서 계산해야 할 세금은 셋입니다.

양도소득세는 채무액을 양도가액으로 보고, 전체 취득가액 중 채무액이 차지하는 비율만큼을 필요경비(취득가액)로 안분해 계산합니다. 취득세는 채무액에 해당하는 부분만 매매에 준하는 유상취득 세율(주택 기준 1~3%, 조정대상지역 다주택자는 8~12% 중과)을 적용하고, 나머지 순수 증여분은 증여 취득세율(통상 3.5%, 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 포함 약 3.8%)을 적용합니다.

실제 계산 — 8억 원 아파트, 전세보증금 3억 원이 낀 경우

아버지가 5년 전 5억 원에 취득한 아파트(현재 시가 8억 원, 1주택)를 성인 자녀에게 부담부증여하면서, 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금 3억 원을 함께 넘긴다고 가정해 보겠습니다. 자녀는 무주택자이며 조정대상지역이 아닌 지역이라고 가정합니다.

① 증여세 (자녀 부담)

• 증여재산가액: 8억 원 − 채무액 3억 원 = 5억 원
• 증여재산공제(직계존속 → 성인 자녀): 5,000만 원
• 과세표준: 4억 5,000만 원
• 산출세액: 4억 5,000만 원 × 20% − 누진공제 1,000만 원 = 8,000만 원
• 신고세액공제(3%): −240만 원
• 증여세 납부액: 약 7,760만 원

② 양도소득세 (아버지 부담)

• 양도가액(채무액 상당): 3억 원
• 취득가액 안분: 5억 원(당시 취득가액) × (3억 원 ÷ 8억 원) = 1억 8,750만 원
• 양도차익: 3억 원 − 1억 8,750만 원 = 1억 1,250만 원
• 장기보유특별공제(5년 보유, 연 2% 가정 10%): −1,125만 원
• 양도소득금액: 1억 125만 원 → 기본공제 250만 원 차감 후 과세표준 약 9,875만 원
• 세율(과세표준 8,800만 원 초과~1억 5,000만 원 이하 구간 35%, 누진공제 1,544만 원): 약 1,912만 원
• 지방소득세(10%) 포함: 양도세 총 약 2,103만 원

③ 취득세 (자녀 부담)

• 채무액분(3억 원, 유상취득 세율 1.1% 가정): 약 330만 원
• 순수 증여분(5억 원, 증여취득 세율 약 3.8% 가정): 약 1,900만 원
• 취득세 합계: 약 2,230만 원

세 세금 합계: 약 1억 2,093만 원

같은 아파트를 채무 없이 통째로 일반증여했다면 어떻게 될까요.

이 사례에서는 부담부증여가 약 6,950만 원가량 세금이 적습니다. 다만 이 차이는 증여자가 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하고, 자녀가 무주택자라 취득세 중과가 없다는 전제에서 나온 숫자입니다. 조건이 달라지면 유불리가 뒤집힐 수 있습니다.

부담부증여가 오히려 불리해지는 경우

부담부증여는 만능 절세법이 아닙니다. 다음 상황에서는 오히려 일반증여보다 총 세금이 커질 수 있습니다.

• 증여자가 1세대 1주택 비과세 대상인 경우: 양도세 자체가 원래 0원인데, 부담부증여를 하면 채무액만큼 새로 양도세가 발생할 수 있습니다(1주택 비과세 요건 충족 시 채무액분도 비과세되는 경우가 많지만, 고가주택 12억 초과분이나 다주택 보유 이력이 있다면 과세될 수 있어 사전 확인이 필요합니다).
• 증여자가 다주택자로 양도세 중과 대상인 경우: 채무액 상당분에 중과세율이 적용되면 양도세 부담이 크게 늘어납니다.
• 수증자가 이미 주택을 보유한 다주택자인 경우: 채무액분 취득세에 8%·12% 중과세율이 붙어, 유상취득 부분 취득세가 급격히 커집니다.

따라서 부담부증여를 검토할 때는 증여자의 1세대 몇 주택 여부와 양도세 비과세·중과 해당 여부, 수증자의 주택 수를 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 관련 세율 구조는 양도세 비과세 요건 총정리와 취득세 총정리에서 확인하실 수 있고, 본인 상황의 대략적인 세액은 리지노믹스 계산기 허브에서 가늠해 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세보증금도 부담부증여의 채무로 인정되나요?

네. 담보대출뿐 아니라 전세보증금·임대보증금처럼 나중에 돌려줘야 하는 반환 채무도 인정됩니다. 다만 임대차계약서로 채무 존재와 금액을 명확히 확인할 수 있어야 하고, 증여 이후 그 반환 의무를 수증자가 실제로 부담한다는 점이 계약서와 등기에 반영되어야 합니다.

Q2. 부모 자식 간에는 왜 채무 인정이 더 까다로운가요?

세법이 배우자·직계존비속 간 증여는 채무를 형식적으로만 넘긴 것으로 위장할 가능성이 있다고 보아, 일단 “채무 인수 없음”으로 추정하기 때문입니다. 이 추정을 뒤집으려면 채무 인수 사실을 계약서에 명시하고, 이후 자녀가 실제로 원리금을 상환한 이체 기록을 남겨야 합니다. 자녀에게 상환 능력(소득)이 없다면 이 추정을 뒤집기 어렵습니다.

Q3. 채무 인수 후 부모가 대신 이자를 갚아주면 어떻게 되나요?

수증자가 인수한 채무의 원리금을 증여자나 제3자가 대신 갚아준 사실이 확인되면, 그 채무는 처음부터 인수되지 않은 것으로 다시 판단되어 부담부증여 전체가 부인될 수 있습니다. 이 경우 채무액에 대해서도 증여세가 새로 부과되고, 애초에 신고하지 않은 세액에는 가산세가 더해집니다. 채무 상환은 반드시 수증자 본인 명의 계좌와 소득으로 이루어져야 합니다.

정리

부담부증여는 채무액만큼 증여세 과세표준을 낮춰주는 대신, 그 채무액에 양도소득세를 새로 발생시키고 취득세 계산 방식도 바꿔 놓습니다. 이번 사례처럼 증여자가 양도세 비과세 요건을 못 채우고 수증자가 무주택자인 조건에서는 일반증여보다 유리할 수 있지만, 1세대 1주택 비과세나 다주택 중과 여부에 따라 결과가 뒤집힐 수 있으므로 세 세금(증여세·양도세·취득세)을 모두 계산해 비교하는 것이 원칙입니다. 배우자·직계존비속 간에는 채무 인수 자체가 부인되지 않도록 계약서 작성과 실제 상환 기록을 반드시 남겨 두시길 권합니다. 관련해 증여세 기초 가이드와 증여 vs 상속, 언제 무엇이 유리한가도 함께 참고하시면 전체 그림을 잡는 데 도움이 됩니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.