주택임대소득세 완전 가이드 — 월세·전세 놓으면 세금 낼까, 과세 판정부터 분리과세·간주임대료까지 (2026)

집 한 채를 세놓고 월세를 받기 시작하면 가장 먼저 드는 걱정이 이겁니다. “이거 세금 신고해야 하나?” 그런데 답이 딱 떨어지지 않습니다. 같은 월세 60만 원이라도 어떤 사람은 한 푼도 안 내고, 어떤 사람은 신고 대상입니다. 전세만 놓으면 대체로 안전한데, 그것도 집이 몇 채냐에 따라 달라집니다.

주택임대소득세가 헷갈리는 이유는 세율이 복잡해서가 아닙니다. 세금을 매기기 전에 “과세 대상인지 아닌지”를 판정하는 단계가 따로 있고, 그 판정 기준이 주택 수·월세/전세·기준시가 세 가지가 얽혀 있기 때문입니다. 이 글은 그 판정 순서를 먼저 세우고, 과세 대상이 됐을 때 세금이 얼마나 나오는지를 실제 숫자로 따라가 봅니다. 2026년에 새로 바뀐 규칙도 함께 짚습니다.

1단계: 나는 과세 대상인가 — 주택 수로 먼저 나눈다

주택임대소득 과세의 출발점은 부부 합산 보유 주택 수입니다. 본인과 배우자가 각자 명의로 가진 주택을 합쳐서 셉니다(직계존비속 등 세대원 것은 합산하지 않습니다). 여기서 월세 수입이냐 보증금(전세금)이냐에 따라 결론이 갈립니다.

정리하면 이렇습니다. 1주택자는 어지간하면 걱정할 필요가 없습니다. 살고 있는 집 말고 한 채를 더 갖고 그걸 월세로 돌려도, 그 집 기준시가가 12억 원 이하라면 월세는 비과세이고 전세보증금도 비과세입니다. 반대로 집이 2채가 되는 순간 월세는 액수와 무관하게 전부 과세 대상이 됩니다. 3채 이상이면 여기에 전세보증금까지 ‘간주임대료’라는 이름으로 과세 그물에 들어옵니다.

주의할 점은 여기서 판정하는 ‘과세 대상’과 실제로 ‘세금을 낸다’가 다르다는 것입니다. 과세 대상이어도 뒤에서 볼 필요경비와 기본공제를 빼면 세금이 0원이 되는 경우가 많습니다. 판정과 계산은 별개의 단계입니다.

2단계: 2천만 원 — 분리과세와 종합과세의 갈림길

과세 대상으로 판정됐다면, 다음은 연간 주택임대 수입금액이 2,000만 원을 넘느냐입니다. 이 2천만 원이 세금을 매기는 방식을 가릅니다. 이 구조는 배당·이자 같은 금융소득이 2천만 원을 넘으면 종합과세로 넘어가는 것과 똑같은 발상입니다.

• 연 수입 2,000만 원 이하: 분리과세(14%)와 종합과세 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 떼어 14%(지방소득세 포함 15.4%) 단일세율로 끝낼 수 있습니다.
• 연 수입 2,000만 원 초과: 무조건 종합과세입니다. 근로소득·사업소득 등 다른 소득과 합산해 6~45% 누진세율을 적용합니다.

여기서 ‘수입금액’은 필요경비를 빼기 전 총액입니다. 월세라면 1년치 월세 합계, 보증금이 있으면 뒤에 계산할 간주임대료를 더한 금액입니다.

한 가지 오해를 짚자면, 분리과세가 항상 유리한 건 아닙니다. 임대소득 외에 다른 소득이 거의 없어 종합과세 시 최저 6% 구간에 머문다면 종합과세가 더 쌀 수 있습니다. 국세청 홈택스 신고 화면은 두 방식을 자동으로 비교해 유리한 쪽을 보여주니, 2천만 원 이하라면 반드시 양쪽을 다 계산해 보고 선택하세요.

3단계: 필요경비율과 기본공제 — 등록이 만드는 차이

분리과세(2천만 원 이하)를 선택하면 세금은 다음 식으로 계산합니다.

세액 = (수입금액 − 필요경비 − 기본공제) × 14%

여기서 필요경비율과 기본공제가 세무서·지자체에 임대사업자로 등록했는지에 따라 달라집니다. 이것이 등록을 유도하는 핵심 장치입니다.

기본공제 200만·400만 원은 분리과세하는 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만 원 이하일 때 적용됩니다. 즉 월급 등 다른 소득이 많으면 이 기본공제는 못 받고 필요경비만 빼게 됩니다.

이 표가 왜 중요한지는 계산해 보면 바로 드러납니다. 아래 시나리오에서 등록 여부만으로 세금이 24만 원에서 0원으로 바뀝니다.

4단계: 실제로 얼마인가 — 2주택자 월세 시나리오

가장 흔한 경우를 잡아 봅시다. 직장인 A씨는 집 2채를 갖고 있고, 한 채를 보증금 3,000만 원에 월세 60만 원으로 세놓았습니다. 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하라고 하겠습니다.

• 2주택자이므로 월세는 전액 과세 대상. 보증금 3,000만 원은 2주택자라 비과세.
• 연 수입금액 = 60만 원 × 12개월 = 720만 원 → 2천만 원 이하이므로 분리과세 선택 가능.

미등록일 때
– 필요경비 = 720만 × 50% = 360만 원
– 기본공제 = 200만 원
– 과세표준 = 720 − 360 − 200 = 160만 원
– 세액 = 160만 × 14% = 22.4만 원, 지방소득세 포함 약 24만 6천 원

세무서·지자체에 임대사업자로 등록했을 때
– 필요경비 = 720만 × 60% = 432만 원
– 기본공제 = 400만 원
– 과세표준 = 720 − 432 − 400 = -112만 원 → 0원
– 세액 = 0원

같은 월세를 받고도 등록 여부에 따라 세금이 갈립니다. 다만 등록임대주택은 임대료 인상률 5% 이내 제한, 의무임대기간(단기 4년·장기 10년) 등 지켜야 할 의무가 따라붙으므로, 세금만 보고 결정할 문제는 아닙니다. 여기에 아래에서 볼 세액감면까지 더해지면 등록의 절세 효과는 더 커집니다. 본인 상황에 맞춘 계산은 리지노믹스 계산기 허브에서 항목별로 넣어 보며 확인할 수 있습니다.

5단계: 간주임대료 — 전세보증금에 매기는 세금

전세는 월세처럼 매달 들어오는 현금이 없는데 어떻게 과세할까요. 국세청은 보증금을 예금처럼 굴렸다고 가정하고 이자 상당액을 임대료로 간주합니다. 이것이 간주임대료입니다. 3주택 이상 보유자에게만 적용되며(2026년 신설 예외는 다음 절), 계산식은 이렇습니다.

간주임대료 = (보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율

2025년 귀속분부터 이 정기예금이자율이 종전 3.5%에서 3.1%로 인하됐습니다. 보증금 합계에서 먼저 3억 원을 빼주고, 거기에 60%를 곱한 뒤 이자율을 적용합니다.

예를 들어 비소형주택 3채를 전세로 놓아 보증금 합계가 5억 원이라면,
– 간주임대료 = (5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 2억 × 0.6 × 0.031 = 372만 원

이 372만 원이 임대 수입금액에 잡히고, 월세가 따로 있으면 합산합니다. 여기서 중요한 예외가 소형주택입니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 간주임대료 계산과 주택 수 판정 모두에서 빼줍니다. 소형 원룸을 여러 채 가진 임대인이 이 특례로 과세를 피해 왔는데, 이 특례는 2026년 12월 31일로 일몰 예정입니다. 연장되지 않으면 2027년 귀속분부터 소형주택도 주택 수에 포함되어 3주택 판정과 간주임대료 계산이 달라질 수 있으니, 소형주택을 다수 보유했다면 미리 점검해야 합니다.

6단계: 2026년, 무엇이 바뀌었나

올해와 내년에 적용되는 변경점을 세 가지로 정리합니다.

1. 고가 2주택자 보증금 간주임대료 과세 신설. 지금까지 2주택자의 보증금은 전액 비과세였습니다. 그러나 기준시가 12억 원 초과 주택 2채를 보유하고 그 보증금 합계가 12억 원을 넘으면, 초과분에 대해 간주임대료가 과세됩니다. 2026년 귀속분부터 적용되므로 실제 신고는 2027년 5월 종합소득세 확정신고에 처음 반영됩니다.
2. 정기예금이자율 3.5% → 3.1% 인하 (2025년 귀속분부터). 간주임대료 부담이 그만큼 줄었습니다.
3. 소형주택 특례 2026년 말 일몰 예정. 위에서 본 40㎡·2억 원 이하 주택 제외 특례가 2026년 12월 31일까지만 적용됩니다.

임대사업자 등록자에게는 별도의 세액감면도 있습니다. 조세특례제한법 제96조에 따라 요건을 갖춘 소형주택 임대사업자는 임대소득에 대한 소득세의 30%(단기 4년, 2호 이상 임대 시 20%) 또는 75%(장기일반민간임대 10년, 2호 이상 시 50%)를 감면받습니다. 이 감면은 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 적용됩니다. 감면 요건과 면적·기준시가 조건이 까다로우니 적용 여부는 반드시 세무 전문가에게 확인하세요.

한 가지 더. 주택임대소득은 세금으로 끝나지 않습니다. 종합과세로 잡히거나 분리과세라도 소득으로 인식되면 건강보험료에 영향을 줄 수 있습니다. 특히 피부양자로 등재돼 있다면 임대소득이 피부양자 자격을 흔드는 소득 기준에 걸리는지 함께 살펴야 합니다. 부동산에 걸리는 세금 전체 그림은 부동산 세금 총정리에서 살 때·보유할 때·팔 때로 나눠 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1주택자인데 월세를 받고 있습니다. 신고해야 하나요?

살고 있는 집 외에는 없고 그 한 채가 국내 소재이며 기준시가 12억 원 이하라면, 월세 수입은 비과세라 신고 의무가 없습니다. 다만 기준시가 12억 원을 넘는 고가주택이거나 국외 주택을 월세로 놓았다면 1주택자라도 과세 대상입니다. 기준시가는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.

Q2. 전세만 놓으면 세금이 없다고 하던데 맞나요?

주택 2채까지는 대체로 맞습니다. 전세보증금은 원칙적으로 과세 대상이 아니기 때문입니다. 그러나 3주택 이상이면 보증금 합계가 3억 원을 넘는 부분에 간주임대료가 과세됩니다. 또 2026년부터는 기준시가 12억 원 초과 주택 2채에 보증금 합계 12억 원 초과라는 조건을 모두 채우면 2주택자도 간주임대료를 냅니다. “전세는 무조건 비과세”는 옛말이 되어가고 있습니다.

Q3. 분리과세와 종합과세, 무엇이 유리한가요?

연 임대 수입이 2,000만 원 이하일 때만 선택권이 있습니다. 임대소득 외에 소득이 많아 높은 누진세율 구간에 있다면 14% 분리과세가 유리하고, 반대로 다른 소득이 적어 종합과세 최저 6% 구간에 머문다면 종합과세가 더 쌀 수 있습니다. 정답이 고정돼 있지 않으니 홈택스 신고 화면에서 두 방식을 모두 계산해 유리한 쪽을 고르면 됩니다.

정리

주택임대소득세는 세율 계산보다 과세 판정이 먼저입니다. 순서를 다시 짚으면 이렇습니다. ① 부부 합산 주택 수를 세고 → ② 월세는 2주택부터, 전세보증금은 3주택부터(간주임대료) 과세 대상인지 판정한 뒤 → ③ 연 수입 2천만 원을 기준으로 분리과세·종합과세를 정하고 → ④ 필요경비율과 기본공제를 빼 세금을 계산합니다. 여기에 임대사업자 등록이 필요경비·기본공제·세액감면 세 갈래로 절세 효과를 만든다는 것, 그리고 2026년에 고가 2주택 간주임대료가 신설되고 소형주택 특례가 일몰을 앞두고 있다는 것이 올해의 핵심입니다.

본인 상황의 세액이 궁금하다면 리지노믹스 계산기 허브에서 수입금액과 등록 여부를 넣어 시나리오별로 비교해 보세요. 부동산 세금의 전체 흐름은 부동산 세금 총정리 — 살 때·보유할 때·팔 때에서, 임대소득이 세금 신고 대상인지 헷갈릴 때는 종합소득세 신고 대상 판별에서 이어 읽을 수 있습니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.