특수관계인 저가양수도 완전 정리 — 가족끼리 싸게 팔면 증여세가 붙는 기준 (2026년 기준)

“아버지 명의 아파트를 시세보다 싸게 사면 안 되나요? 어차피 우리 가족인데요.” 부모 자식 간, 형제자매 간 부동산·주식 거래를 앞둔 분들이 흔히 하는 생각입니다. 실제로 법이 가족 간 거래 자체를 막지는 않습니다. 문제는 얼마나 싸게 거래했느냐입니다. 세법은 일정 기준을 넘어서는 순간 그 차액을 ‘판 것’이 아니라 ‘거저 준 것’으로 보고 증여세를 매깁니다. 이 글에서는 특수관계인 간 저가 거래에서 증여세가 붙는 정확한 기준금액과 계산식을, 실제 아파트 매매 사례로 짚어 드리겠습니다.

시세보다 싸게 팔면 왜 증여세가 붙을까 — 상증세법 제35조

상속세 및 증여세법 제35조는 재산을 시가보다 낮은 가액으로 사거나(저가양수) 시가보다 높은 가액으로 판(고가양도) 경우, 그 차액 중 일정 부분을 증여로 봅니다. 원리는 단순합니다. 시가 8억 원짜리 아파트를 5억 원에 자녀에게 넘겼다면, 자녀는 명목상 ‘매매’라는 형식을 빌렸지만 실질적으로는 3억 원어치 이득을 거저 얻은 셈입니다. 이 실질을 세법이 그대로 인정해 증여세를 부과하는 구조입니다.

다만 모든 저가 거래에 세금이 붙는 것은 아닙니다. 부동산·주식 시가는 감정평가마다 다소 오차가 있고, 급매·경매처럼 정당한 이유로 싸게 거래되는 경우도 많습니다. 그래서 세법은 일정 폭까지는 정상 거래로 인정해 주고, 그 폭을 넘어선 차액에 한해서만 증여로 과세합니다. 이때 ‘얼마까지 봐주느냐’가 특수관계인인지 아닌지에 따라 달라진다는 점이 이 글의 핵심입니다.

특수관계인이냐 아니냐로 계산 기준이 완전히 달라진다

같은 저가 거래라도 거래 상대방이 특수관계인인지에 따라 과세 문턱과 계산식이 다릅니다.

핵심 차이는 두 가지입니다. 첫째, 특수관계인 거래는 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액을 기준으로 삼지만, 비특수관계인 거래는 30% 하나만 봅니다. 시가가 10억 원을 넘어가면 30%가 3억 원보다 커지므로, 특수관계인 간에는 3억 원이 상한 역할을 해 오히려 더 촘촘하게 걸립니다. 둘째, 비특수관계인 거래는 ‘거래관행상 정당한 사유’가 없어야 과세되므로, 급매·경매처럼 이유가 분명하면 아예 과세 대상에서 빠질 여지가 있습니다. 반면 특수관계인 거래는 이런 여지 없이 기준금액만 넘으면 원칙적으로 과세됩니다.

특수관계인 범위, 생각보다 넓다

여기서 말하는 ‘특수관계인’은 흔히 생각하는 부모·자식보다 범위가 넓습니다. 2023년 국세기본법 시행령 개정으로 친족 범위가 축소되긴 했지만, 현재 기준으로도 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척, 배우자(사실혼 포함)가 모두 포함됩니다. 형제자매는 물론이고 삼촌·고모·이모, 사촌, 배우자의 부모·형제까지 해당한다는 뜻입니다. “가족은 아니고 친척이니 괜찮겠지”라고 판단하기 전에, 정확히 몇 촌 관계인지부터 확인해야 하는 이유입니다.

실제 계산 — 시가 8억 원 아파트를 자녀에게 5억 원에 넘긴 경우

아버지가 시가 8억 원(감정가액 기준)인 아파트를 성인 자녀에게 5억 원에 매도했다고 가정해 보겠습니다. 부모와 자녀는 대표적인 특수관계인이므로 위 표의 첫 번째 열이 적용됩니다.

① 기준금액 계산

• 시가의 30%: 8억 원 × 30% = 2억 4,000만 원
• 3억 원과 비교: Min(2억 4,000만 원, 3억 원) = 2억 4,000만 원

② 과세 대상 여부 판정

• 시가와 대가의 차액: 8억 원 − 5억 원 = 3억 원
• 3억 원 ≥ 기준금액(2억 4,000만 원) → 과세 대상

③ 증여재산가액

• (시가 − 대가) − 기준금액 = 3억 원 − 2억 4,000만 원 = 6,000만 원

여기서 주의할 점은, 증여재산가액이 ‘시가와 대가의 차액 전체(3억 원)’가 아니라 기준금액을 뺀 나머지(6,000만 원)라는 사실입니다. 기준금액 이하로는 정상 거래로 봐주고, 넘어선 부분만 증여로 과세하는 구조이기 때문입니다.

④ 증여세 계산

• 증여재산가액: 6,000만 원
• 증여재산공제(직계존속 → 성인 자녀, 10년 합산): 5,000만 원
• 과세표준: 1,000만 원
• 산출세액: 1,000만 원 × 10% = 100만 원
• 신고세액공제(3%): −3만 원
• 최종 납부세액: 약 97만 원

같은 8억 원짜리 아파트를 만약 4억 원에 넘겼다면 어떻게 될까요. 시가와 대가의 차액이 4억 원으로 커지므로, 증여재산가액은 4억 원 − 2억 4,000만 원 = 1억 6,000만 원까지 뛰고, 증여재산공제 5,000만 원을 뺀 과세표준 1억 1,000만 원에 20% 세율(누진공제 1,000만 원)이 적용되어 세액이 크게 늘어납니다. 얼마나 싸게 팔았는지에 따라 세 부담이 비선형적으로 커진다는 뜻이므로, 거래가를 정할 때는 반드시 기준금액을 먼저 계산해 보는 것이 순서입니다. 정확한 세액은 리지노믹스 계산기 허브에서 조건을 넣어 가늠해 보실 수 있습니다.

파는 쪽도 안전하지 않다 — 양도소득세 부당행위계산부인

지금까지는 ‘싸게 산 사람(수증자)’이 내는 증여세를 다뤘습니다. 그런데 부동산을 저가로 넘긴 ‘파는 사람’에게도 별도의 세금 문제가 생깁니다. 소득세법은 특수관계인에게 부당하게 낮은 가격으로 자산을 넘겨 세 부담을 줄인 것으로 판단되면, 실제 거래가가 아니라 시가로 판 것처럼 양도소득세를 다시 계산하는 부당행위계산부인 규정을 두고 있습니다.

적용 기준은 증여세와 살짝 다릅니다. 시가와 거래가의 차액이 Min(시가의 5%, 3억 원)을 넘으면 부당행위계산부인이 적용됩니다. 앞선 사례(시가 8억 원, 거래가 5억 원)를 그대로 적용해 보면, 차액 3억 원은 기준금액 Min(4,000만 원, 3억 원) = 4,000만 원을 훌쩍 넘습니다. 이 경우 아버지는 실제로 5억 원을 받았더라도, 세무상으로는 8억 원에 판 것으로 간주해 양도소득세를 계산해야 합니다. 실제 받은 돈보다 세금이 더 나오는 역설적인 상황이 벌어지는 셈입니다.

정리하면 저가양수도는 사는 쪽의 증여세와 파는 쪽의 양도소득세 두 가지를 함께 검토해야 하는 거래입니다. 채무를 낀 부담부증여처럼 세 가지 세금을 모두 계산해야 하는 구조와 비슷하다고 보시면 됩니다. 관련 계산 구조는 부담부증여 완전 가이드에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 얼마 이하로만 팔면 무조건 안전한가요?

특수관계인 간에는 시가의 30%와 3억 원 중 적은 금액까지는 정상 거래로 인정됩니다. 하지만 이는 최소한의 안전판일 뿐, 시가 산정 자체가 감정평가·매매사례가액에 따라 달라질 수 있어 여유를 두고 거래가를 정하는 것이 안전합니다. 특히 시가가 10억 원을 넘으면 3억 원이 상한으로 작동해 생각보다 여유 폭이 좁아진다는 점도 유의해야 합니다.

Q2. 시가는 누가, 어떻게 정하나요?

원칙은 매매일 전후 6개월(주식은 3개월) 이내의 매매사례가액이나 감정평가액입니다. 이런 가격이 없다면 공시가격 등 보충적 평가방법을 씁니다. 아파트처럼 유사 매물 실거래가가 풍부한 자산은 국토부 실거래가가 사실상 시가 기준으로 쓰이는 경우가 많으므로, 거래 전 아파트 실거래가 조회로 최근 시세를 먼저 확인해 보시는 것을 권합니다.

Q3. 형제자매 간 거래도 특수관계인에 해당하나요?

네. 형제자매는 4촌 이내 혈족에 해당해 특수관계인으로 분류됩니다. 사촌, 배우자의 부모·형제, 3촌 이내 인척까지도 특수관계인 범위에 들어가므로, 직계가족이 아니라는 이유만으로 안심할 수 없습니다.

정리

가족·친척 간 저가 거래는 ‘시가와 대가의 차액이 Min(시가 30%, 3억 원)을 넘으면 증여세’라는 기준 하나만 기억하면 큰 틀은 잡힙니다. 다만 증여재산가액은 차액 전체가 아니라 기준금액을 뺀 나머지라는 점, 그리고 파는 쪽에는 별도로 양도소득세 부당행위계산부인이 적용될 수 있다는 점까지 함께 고려해야 실제 세 부담을 놓치지 않습니다. 증여세 전반의 공제·세율 구조가 궁금하다면 증여세 기초 가이드를, 채무를 낀 증여까지 고려 중이라면 부담부증여 완전 가이드를 함께 참고하시기 바랍니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.