이미 집이 한 채 있는데 두 번째 집을 계약하려는 순간, 중개사가 “이번엔 취득세가 좀 많이 나올 거예요”라고 말합니다. 얼마나 많이냐고 물으면 “8%요”라는 답이 돌아옵니다. 첫 집을 살 때 1~3%로 알던 세율이 갑자기 8%, 심지어 12%까지 뛴다는 사실은 계약서에 도장을 찍기 직전에야 체감하는 경우가 많습니다. 게다가 “내가 몇 주택자인지” 세는 기준부터가 헷갈립니다 — 분양권만 있어도 주택 수에 들어가는지, 오피스텔은 어떻게 되는지 아는 사람이 드뭅니다.
이 글은 다주택자에게만 붙는 취득세 중과세율을 조정대상지역 판정부터 실제 부담액까지 순서대로 정리합니다. 무주택자·1주택자의 기본세율 구간과 일시적 2주택 3년 룰은 취득세 총정리 가이드에서 이미 다뤘으니, 이 글은 “두 번째 집부터” 이야기에 집중합니다.
조정대상지역, 어디가 해당하나
취득세 중과는 지역 요건이 세율을 완전히 갈라놓습니다. 같은 2주택자라도 조정대상지역 안에서 사면 8%, 밖에서 사면 1~3%로 끝날 수 있습니다.
| 권역 | 지정 현황 (2026년 8월 기준) |
|---|---|
| 서울 | 25개 자치구 전역 (강남·서초·송파·용산 포함 예외 없음) |
| 경기 | 과천, 광명, 하남, 의왕, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양 동안구, 용인 수지구 — 12개 지역 핀셋 지정 |
| 그 외 | 비조정대상지역 (지방 등) |
2025년 10월 주택시장 안정화 대책으로 규제지역이 크게 넓어졌습니다. 서울은 자치구 전역이 묶여 있어 “서울에서 두 번째 집을 산다”면 지역 요건은 사실상 자동으로 충족됩니다. 경기는 상승세가 뚜렷한 지역만 선별 지정돼 있으므로, 매수하려는 단지가 이 목록에 있는지 계약 직전 개별 확인이 필요합니다 — 지정 현황은 수시로 바뀌고, 아파트 매매 실거래가 조회에서 시세와 함께 최신 공고를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
중과세율 표 — 8%·12%에 붙는 부가세까지
다주택자 취득세 중과는 지방세법상 별도의 세율표로, 기본세율 1~3% 구간의 연장선이 아니라 완전히 다른 구간입니다. 여기에 지방교육세·농어촌특별세(농특세)까지 더해지면 표시된 숫자보다 실제 부담이 조금 더 올라갑니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과 시) | 실부담(85㎡ 이하) | 실부담(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1주택 (지역 무관) | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 최대 3.3% | 최대 3.5% |
| 2주택 · 비조정지역 | 1~3% | 0.1~0.3% | 0.2% | 최대 3.3% | 최대 3.5% |
| 2주택 · 조정대상지역 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 3주택 · 비조정지역 | 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% |
| 3주택 · 조정대상지역 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% |
| 4주택 이상 · 법인 (지역 무관) | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% |
표에서 눈여겨볼 지점은 중과 구간의 지방교육세가 기본세율처럼 “취득세율의 10%”가 아니라 0.4%로 고정된다는 것입니다. 기본세율 구간과 계산 방식 자체가 다르므로, 6~9억 구간 누진 공식을 중과세율에 그대로 적용하면 안 됩니다. 참고로 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택을 무상 취득(증여)하는 경우도 12%가 적용되며, 1세대 1주택자가 배우자·직계비속에게 증여하는 경우만 3.5%로 예외를 둡니다.
주택 수는 어떻게 세나 — 오피스텔·분양권·조합원입주권
중과 여부를 가르는 “몇 번째 주택인가”는 등기된 집만 세는 게 아닙니다. 2020년 8월 12일 취득분부터 아래 자산도 주택 수 계산에 들어갑니다.
| 자산 유형 | 주택 수 포함 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 아파트·단독주택 등 일반 주택 | 포함 | 기본 |
| 조합원입주권 | 포함 (2020.8.12 이후 취득분) | 완공 전이라도 합산 |
| 주택 분양권 | 포함 (2020.8.12 이후 취득분) | 계약만 해도 주택 수에 가산 |
| 주거용 오피스텔 (2020.8.12 이후 취득) | 포함 | 실제 주거용 사용 여부로 판단 |
| 오피스텔 분양권 | 미포함 | 준공 전 용도가 확정되지 않아 제외 |
가장 자주 걸리는 실수는 “분양권은 아직 집이 아니니 주택 수에 안 들어가겠지”라는 착각입니다. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택 분양권은 실제 입주 여부와 무관하게 취득세 중과 판정 시 주택 수에 그대로 더해집니다. 예를 들어 기존에 아파트 1채를 보유한 상태에서 조정대상지역 분양권을 하나 더 갖고 있다면, 이후 세 번째로 취득하는 주택은 3주택자 기준(조정대상지역 12%)으로 판정될 수 있습니다. 반대로 오피스텔은 분양권 단계에서는 용도가 주거용인지 업무용인지 확정되지 않았다는 이유로 주택 수에서 빠지지만, 준공 후 실제로 주거용으로 쓰인다면 그 시점부터 다른 주택의 취득세 중과 판정에 포함됩니다.
시나리오 — 조정대상지역 2주택자가 7억 아파트를 추가로 산다면
상황: 이미 주택 1채를 보유한 사람이 조정대상지역 내 전용 84㎡ 아파트(취득가 7억 원)를 추가로 매수 — 이 거래로 2주택자가 됩니다.
- 적용 세율: 조정대상지역 2주택 → 8% 중과
- 취득세: 7억 × 8% = 5,600만 원
- 지방교육세: 7억 × 0.4% = 280만 원
- 농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하이므로 면제
- 합계 약 5,880만 원 (실효 8.4%)
같은 7억 원 아파트를 1주택자(무주택자의 첫 취득)로 샀다면 취득세 총정리 가이드에서 계산한 것처럼 취득세·지방교육세 합계가 약 1,284만 원이었습니다. 똑같은 매물, 똑같은 예산인데 두 번째 집이라는 이유만으로 4,596만 원이 더 나가는 셈입니다. 만약 전용면적이 85㎡를 넘는 아파트였다면 농특세 0.6%(420만 원)가 추가돼 합계는 약 6,300만 원까지 올라갑니다.
여기서 한 채를 더 사서 3주택자(조정대상지역 12% 중과)가 된다면, 같은 7억 원 기준 취득세만 8,400만 원, 지방교육세 280만 원을 더해 약 8,680만 원(85㎡ 이하 기준)이 됩니다. 정확한 세액은 매물의 전용면적과 시가표준액에 따라 달라지므로 계약 전 취득세 계산기로 주택 수·면적을 반영해 확인하는 것이 정확합니다.
법인·증여 취득, 일시적 2주택은 어떻게 되나
- 법인 취득: 법인이 주택을 유상 취득하면 지역·보유 주택 수와 무관하게 일괄 12% 중과가 적용됩니다. 개인이 법인 명의로 우회 취득해도 이 세율은 그대로 적용되므로 절세 효과가 없습니다.
- 일시적 2주택: 이사를 위해 새집을 먼저 사는 경우, 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 신규 주택도 1주택 세율(1~3%)로 신고할 수 있습니다. 이 특례와 처분 기한을 넘겼을 때의 추징 구조는 취득세 총정리 가이드에서 자세히 다뤘으니 참고하세요.
- 세대 분리·공동명의: 취득세 중과는 세대 단위로 주택 수를 판정하기 때문에, 같은 세대원 명의로 나눠 사도 중과를 피할 수 없습니다. 별도 세대로 인정받으려면 30세 이상이거나 소득 요건을 충족한 독립 세대여야 하며, 단순히 주민등록만 분리하는 방식은 실질과세 원칙상 부인될 수 있습니다.
- 양도로 이어질 때: 취득 단계에서 중과를 감수하고 다주택자가 됐다면, 나중에 그 집을 팔 때는 별도의 양도소득세 중과 기준이 또 적용됩니다. 취득세와 요건·세율 구조가 다르므로 다주택자 양도세 중과 완전 정리에서 미리 확인해 두는 것이 계획에 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 지방에 있는 저가 주택도 취득세 중과 판정의 주택 수에 들어가나요?
원칙적으로 보유 주택 수 산정에 포함됩니다. 다만 시가표준액이 낮은 일부 소액 주택(재개발·재건축 정비구역 등은 제외)은 지방세법상 주택 수 산정에서 제외하는 특례가 있습니다. 해당 여부는 시가표준액과 소재지 조건에 따라 달라지므로 위택스 또는 관할 구청에서 개별 확인이 필요합니다.
Q2. 분양권 상태에서는 아직 취득세를 안 냈는데, 왜 주택 수에 들어가나요?
취득세 중과는 “지금 새로 사는 주택”의 세율을 정하기 위해 세대가 이미 보유한 자산을 세는 것이지, 분양권 자체에 취득세를 매기는 것이 아닙니다. 분양권은 준공 후 잔금을 치르는 시점에 별도로 취득세가 부과되지만, 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권은 그 전이라도 다른 주택을 살 때의 주택 수 산정에는 이미 포함됩니다.
Q3. 오피스텔을 먼저 갖고 있으면 아파트를 살 때 중과되나요?
2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔이 실제 주거용으로 쓰이고 있다면 주택 수에 포함되어, 이후 아파트를 취득할 때 중과 판정에 영향을 줍니다. 반면 업무용으로 사용 중이거나 그 이전에 취득한 오피스텔이라면 포함되지 않습니다. 실사용 여부는 재산세 과세 내역 등으로 확인되므로, 오피스텔을 주거용으로 신고했는지 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.
정리
다주택자 취득세 중과는 ① 지금 사려는 주택이 조정대상지역인지, ② 세대 기준으로 이미 몇 채(분양권·조합원입주권·주거용 오피스텔 포함)를 갖고 있는지, 이 두 가지로 정해집니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%로 뛰고 지방교육세·농특세까지 더하면 같은 매물이라도 1주택자보다 수천만 원을 더 내게 됩니다.
계약 전에는 반드시 취득세 계산기로 보유 주택 수와 전용면적을 정확히 넣어 예상 세액을 뽑아보고, 이후 매도 시점의 양도세 중과까지 미리 그려보고 싶다면 다주택자 양도세 중과 완전 정리를, 전체 부동산 세금 지도는 부동산 세금 총정리 가이드에서 이어서 확인하시기 바랍니다.
참고 자료·데이터 출처
본 콘텐츠는 정보 제공을 목적으로 하며, 특정 종목·지역·상품의 매수·매도 권유가 아닙니다. 세금·대출 등 개인별 조건은 반드시 관련 기관 또는 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 투자와 거래의 책임은 본인에게 있습니다.
데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.