부동산 세금 총정리 — 살 때·보유할 때·팔 때 내는 세금 한눈에 (2026년 기준)

집 한 채를 사서 몇 년 보유하다 파는 동안, 세금 고지서는 몇 번이나 날아올까요? 정답은 “최소 예닐곱 번”입니다. 살 때 한 번(취득세), 보유하는 동안 매년 두 번(재산세 7월·9월), 공시가격이 높다면 연말에 한 번 더(종합부동산세), 그리고 팔 때 마지막 한 번(양도소득세). 문제는 이 세금들이 각각 다른 법, 다른 기준일, 다른 계산 구조를 갖고 있어서 하나씩 따로 검색하면 전체 그림이 잡히지 않는다는 점입니다.

이 글은 부동산 세금을 취득 → 보유 → 양도라는 생애주기 순서로 재배치한 총정리 가이드입니다. 2026년 기준으로 확인한 세율과 특례를 표로 정리하고, 공시가격 5억 원 1주택자의 재산세를 실제로 계산해 봅니다. 각 단계의 자세한 내용은 앞으로 이어질 개별 가이드에서 다루고, 여기서는 “언제, 무엇이, 대략 얼마나” 나오는지를 한눈에 잡는 것이 목표입니다.

한눈에 보기 — 부동산 세금 3단계 지도

이 표에서 기억할 것은 두 가지입니다. 첫째, 보유 단계의 세금(재산세·종부세)은 매년 반복되고 나머지는 한 번씩입니다. 둘째, 네 세금 모두 “1세대 1주택”에게 상당한 혜택을 몰아주고 있어서, 주택 수가 늘어나는 순간 세금 구조가 완전히 달라집니다.

① 살 때 — 취득세

취득세는 집을 산 사람이 취득일부터 60일 이내에 신고·납부하는 지방세입니다. 세율은 주택 수와 지역(조정대상지역 여부)에 따라 크게 갈립니다.

1주택 기본세율 1~3%는 취득가액에 따라 누진 적용됩니다 — 6억 원 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1.01~2.99%(구간 내 비례), 9억 초과 3%. 여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하면 농어촌특별세가 추가됩니다.

실무에서 가장 자주 문제가 되는 것은 일시적 2주택입니다. 이사를 위해 새집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 경우, 신규 주택에는 1주택 세율(1~3%)이 적용되지만 종전 주택을 처분 기한 안에 팔지 못하면 중과세율과의 차액이 추징됩니다. 갈아타기를 계획 중이라면 처분 기한을 계약 전에 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

새집 예산을 잡을 때는 매매가에 취득세와 부대비용을 더한 총액 기준으로 계산해야 합니다. 매수 전이라면 아파트 매매 실거래가 조회에서 해당 단지의 최근 거래가를 확인하고, 취득세 계산기로 예상 세액을 미리 계산해 보시길 권합니다.

② 보유할 때 (1) — 재산세

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 사람에게 부과됩니다. 이 날짜가 중요합니다. 6월 1일에 등기가 내 앞으로 되어 있으면 그해 재산세는 1년 치 전부 내 몫입니다. 5월 31일에 잔금을 치른 매수인과 6월 2일에 치른 매수인의 그해 재산세가 완전히 달라지는 이유이고, 매매 계약 시 잔금일을 6월 1일 전후로 조율하는 관행이 생긴 배경입니다.

주택 재산세는 7월(1기분)과 9월(2기분)에 절반씩 고지되며, 세액 20만 원 이하면 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다.

계산 구조는 다음과 같습니다.

재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율

공정시장가액비율은 공시가격 중 얼마를 과세표준으로 삼을지 정하는 비율로, 주택은 원칙적으로 60%입니다. 다만 1세대 1주택자에게는 2026년에도 인하 특례가 유지됩니다 — 공시가격 3억 이하 43%, 3억 초과~6억 이하 44%, 6억 초과 45% (출처: 대한민국 정책브리핑). 여기에 공시가격 9억 원 이하 1주택자는 표준세율보다 0.05%p 낮은 특례세율까지 중복 적용받습니다. 두 특례 모두 별도 신청 없이 자동 적용됩니다.

시나리오 — 공시가격 5억 원 1주택자의 재산세

실제로 계산해 보겠습니다. 공시가격 5억 원인 아파트를 보유한 1세대 1주택자입니다.

1. 과세표준: 5억 × 44%(3억 초과~6억 이하 특례비율) = 2억 2,000만 원
2. 세율 적용: 9억 이하 1주택 특례세율 구간에서 과세표준 1억 5,000만~3억 구간은 “12만 원 + 1억 5,000만 초과분의 0.2%”
3. 본세: 12만 원 + (7,000만 원 × 0.2%) = 12만 원 + 14만 원 = 약 26만 원

여기에 지방교육세(재산세액의 20%)와 도시지역분이 지역에 따라 더해져 실제 고지서 금액은 이보다 커지고, 7월과 9월에 나눠 고지됩니다. 내 공시가격 기준으로 정확한 금액이 궁금하다면 재산세 계산기에 공시가격만 넣으면 특례 적용 여부까지 반영해 계산해 볼 수 있습니다.

② 보유할 때 (2) — 종합부동산세

재산세가 “모든 부동산 소유자”의 세금이라면, 종합부동산세는 공시가격 합산액이 기본공제를 넘는 경우에만 내는 국세입니다.

• 기본공제: 1세대 1주택자 12억 원, 그 외 9억 원 (인별 합산)
• 공정시장가액비율: 60% (2026년 유지)
• 세율: 2주택 이하 0.5~2.7%, 3주택 이상 0.5~5.0% 누진 (출처: 국세청)

예를 들어 1세대 1주택자의 주택 공시가격이 15억 원이라면 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이고, 여기에 누진세율을 적용한 뒤 이미 낸 재산세 중 겹치는 부분을 공제합니다. 1주택 고령자·장기보유자는 세액공제를 합쳐 최대 80%까지 받을 수 있어 실납부액이 크게 줄어드는 경우가 많습니다.

종부세는 매년 12월 1일~15일에 납부하며, 임대주택 합산배제 등 신청이 필요한 항목은 9월에 미리 접수해야 합니다. 공시가격이 공제선 근처라면 종합부동산세 계산기로 과세 대상 여부부터 확인해 보세요.

③ 팔 때 — 양도소득세

양도소득세는 판 값에서 산 값과 필요경비를 뺀 양도차익에 부과됩니다. 부동산 세금 중 금액이 가장 크게 벌어질 수 있는 세금이고, 비과세·감면 요건을 아느냐 모르느냐에 따라 수천만 원이 갈립니다.

핵심 규칙 세 가지만 기억하면 뼈대가 잡힙니다.

• 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주 포함)하고 양도가액이 12억 원 이하면 양도세가 없습니다. 12억 원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다.
• 단기 양도 중과: 보유 1년 미만에 팔면 70%, 1년 이상~2년 미만이면 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 기본세율(6~45%)은 2년 이상 보유부터입니다.
• 다주택 중과: 조정대상지역 내 다주택자의 양도에는 기본세율에 20~30%p를 더하는 중과 제도가 있습니다. 2022년 5월부터 시행된 한시 배제가 2026년 5월 9일로 종료되었으므로, 다주택 상태에서 양도를 계획 중이라면 양도 시점의 조정대상지역 지정 현황과 중과 적용 여부를 반드시 먼저 확인해야 합니다.

장기보유특별공제(보유·거주 기간에 따라 양도차익의 일정 비율 공제)까지 반영하면 계산이 복잡해지므로, 매도 검토 단계에서는 매도 희망가를 아파트 매매 실거래가 조회의 최근 거래와 비교해 현실적인 양도가액을 잡은 뒤 양도소득세 계산기로 시뮬레이션해 보는 순서를 권합니다.

1년 세금 캘린더 — 언제 무엇을 챙기나

절세의 절반은 “요건 관리”입니다. 세율을 낮추는 마법은 없지만, ① 1주택 비과세 요건(보유·거주 기간)을 채우고 파는 것, ② 잔금일·양도일 같은 날짜를 기준일에 맞춰 조정하는 것, ③ 일시적 2주택 처분 기한을 지키는 것 — 이 세 가지만으로도 불필요한 세금 대부분을 피할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 6월 2일에 잔금을 치르면 그해 재산세는 정말 안 내나요?

네, 재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 1년 치가 부과되므로 6월 2일에 소유권을 넘겨받은 매수인은 그해 재산세 납부 의무가 없습니다. 다만 실무에서는 이런 세 부담 차이가 매매가 협상에 반영되는 경우가 많으므로, 잔금일을 정할 때 상대방도 같은 계산을 하고 있다는 점을 감안해야 합니다.

Q2. 1주택 재산세 특례는 따로 신청해야 하나요?

아닙니다. 공정시장가액비율 특례(43~45%)와 9억 이하 특례세율(0.05%p 인하) 모두 지자체가 보유 현황을 확인해 자동 적용합니다. 다만 고지서를 받으면 특례가 반영됐는지 재산세 계산기로 검증해 보는 것이 안전합니다. 부부 공동명의 등 세대 구성이 복잡한 경우 적용이 달라질 수 있습니다.

Q3. 집이 한 채인데 종부세 걱정을 해야 하나요?

1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 공제되므로, 공시가격이 그 이하라면 종부세 대상이 아닙니다. 2026년 기준 공정시장가액비율 60%를 반영하면 공시가격 12억을 조금 넘어도 실제 세액은 크지 않은 경우가 많습니다. 공시가격이 10억을 넘어섰다면 매년 4월 공시가격 발표 때 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.

정리

부동산 세금은 결국 “살 때 한 번(취득세), 보유하며 매년(재산세, 해당 시 종부세), 팔 때 한 번(양도세)”이라는 리듬입니다. 각 단계에서 1세대 1주택 여부, 기준일(6월 1일), 보유·거주 기간이라는 세 가지 변수가 세액을 좌우합니다.

• 매수 검토 중이라면: 아파트 매매 실거래가 조회로 시세 확인 → 금융·세금 계산기 모음에서 취득세·대출 한도 계산
• 보유 중이라면: 7월 고지서를 재산세 계산기로 검증
• 매도 검토 중이라면: 비과세 요건(2년 보유·거주)과 12억 기준부터 확인

이 글은 부동산 세금 시리즈의 중심 가이드입니다. 7월 재산세 고지서 검증법, 종부세 상세 가이드 등 각 단계를 깊이 파는 글이 이어질 예정이며, 발행되는 대로 이 글에도 링크를 추가하겠습니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.