다주택자 양도세 중과 완전 정리 — 조정대상지역 기준, 세율 가산, 유예 종료 이후 (2026)

집을 두 채 갖고 있는데, 지금 팔면 세금이 얼마나 나올지 감이 안 잡히시나요. 2022년부터 4년 가까이 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일로 끝났습니다. 5월 10일부터는 조정대상지역 안에 있는 주택을 팔 때 다시 중과세율이 붙습니다 — 그것도 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더해지는 구조로요. 문제는 “중과”라는 단어만 알고 정작 내가 대상인지, 얼마나 더 내는지는 모르는 경우가 많다는 겁니다.

이 글은 중과 대상 판정 기준부터 실제 세액까지, 순서대로 계산해서 정리합니다. 1주택자의 비과세 요건은 양도세 비과세 요건 총정리에서, 취득·보유·양도 전체 세금 지도는 부동산 세금 총정리 가이드에서 확인하실 수 있습니다.

왜 지금 다시 이슈인가 — 4년 유예의 종료

정부는 2022년 5월부터 다주택자 양도세 중과를 한시적으로 배제해 왔습니다. 이 조치가 여러 차례 연장을 거쳐 2026년 5월 9일로 종료됐고, 이후 양도분부터는 예외 없이 원래의 중과세율 체계가 다시 적용됩니다(출처: 국세청).

다만 유예 종료 시점에 걸쳐 있던 거래를 위한 경과조치가 있었습니다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되면 잔금·등기가 이후라도 중과 배제 혜택을 인정받을 수 있도록 소득세법 시행령이 개정됐습니다. 다만 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구는 계약일로부터 4개월 이내 잔금을 치러야 한다는 단서가 붙었습니다. 이 시기에 계약한 주택을 아직 팔지 않았다면, 계약금 지급일과 잔금 예정일을 다시 확인해 볼 필요가 있습니다.

중과 여부를 가르는 두 가지 질문

다주택자 양도세 중과는 다음 두 조건을 동시에 충족할 때만 적용됩니다.

1. 양도 시점에 본인 세대가 주택을 2채 이상 보유하고 있는가
2. 지금 파는 그 주택이 조정대상지역 안에 있는가

세대 기준 주택 수는 전국 소재 주택을 다 더해서 판정하지만, 중과가 붙는지는 매도하는 주택의 소재지로 결정됩니다. 즉 지방에 비조정지역 주택을 여러 채 갖고 있어도, 지금 파는 집이 비조정지역이면 이번 판정에서는 중과가 적용되지 않습니다. 반대로 조정대상지역 주택 1채만 있어도 세대 전체 주택 수가 2채 이상이면 그 주택을 팔 때는 중과 대상이 됩니다.

중과세율 — 기본세율에 얹는 구조

중과는 별도의 세율표가 아니라 기본세율(6~45%)에 가산율을 더하는 방식입니다. 2주택자는 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 붙습니다.

여기에 지방소득세(산출세액의 10%)까지 더하면 3주택 이상 최고 구간의 실효세율은 82.5%까지 올라갑니다(출처: KB국민은행). 조정대상지역 다주택자에게는 이 조합이 매도 타이밍을 결정짓는 가장 큰 변수입니다.

중과 대상 주택은 장기보유특별공제도 적용되지 않습니다. 10년을 보유했어도 공제율은 0%로, 앞의 비과세 가이드에서 다룬 1주택 특례 공제(최대 80%)와는 완전히 다른 취급을 받습니다.

조정대상지역, 지금 어디가 해당하나

2025년 10월 발표된 주택시장 안정화 대책으로 규제지역이 크게 확대됐습니다. 2026년 7월 현재 기준입니다.

서울은 자치구 전역이 지정돼 있어 “서울 집을 판다”면 지역 요건은 사실상 자동으로 충족된다고 보면 됩니다. 경기는 상승세가 뚜렷한 지역만 선별 지정된 상태라, 매도 예정 주택의 소재지가 이 목록에 있는지 개별 확인이 필요합니다. 지정 현황은 수시로 바뀌므로 계약 직전에는 아파트 매매 실거래가 조회에서 해당 단지 시세와 함께 최신 공고를 다시 확인하시길 권합니다.

중과에서 빠지는 주택 — 배제 사유

세대 기준 다주택자여도, 파는 주택이 다음에 해당하면 그 건은 중과 대상에서 빠집니다.

• 일시적 2주택의 신규 주택: 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 사고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 종전 주택은 1주택으로 간주해 중과·비과세를 판정합니다.
• 상속주택: 상속 개시 당시 보유하던 일반주택을 먼저 양도하는 경우, 일정 요건에서 상속주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다.
• 소득세법상 장기임대주택: 등록 요건을 충족한 임대주택.
• 지방 저가주택, 미분양주택 등 조세특례제한법상 특례주택, 장기사원용 주택, 국가유산(문화유산)이 딸린 주택 등 정책적으로 배제되는 유형.

배제 요건은 등록 시점, 임대 기간, 상속 순위 등 세부 조건이 엮여 있어 케이스마다 판정이 달라집니다. 여러 채 중 어느 것을 먼저 팔아야 유리한지는 매도 순서 자체가 절세 전략이므로, 애매한 경우는 양도 전에 세무사 확인을 권합니다.

계산 예시 — 조정대상지역 2주택자가 판다면

상황: 조정대상지역 소재 아파트를 5년 보유, 취득가 6억 원, 양도가 10억 원, 세대 기준 2주택 (필요경비는 단순화를 위해 제외).

1. 양도차익: 10억 − 6억 = 4억 원
2. 장기보유특별공제: 조정대상지역 다주택자이므로 0원 (보유기간과 무관)
3. 기본공제 250만 원 차감 → 과세표준 3억 9,750만 원
4. 2주택 중과세율(위 표) 구간별 누진 적용 → 산출세액 약 2억 1,256만 원
5. 지방소득세 10% 추가 → 약 2,126만 원
6. 총 부담세액 약 2억 3,382만 원 — 양도차익 4억 원의 약 58%

같은 조건에서 비조정지역 주택이었다면 기본세율(3억~5억 구간 40%)만 적용돼 산출세액이 약 1억 4,306만 원(지방세 포함 약 1억 5,736만 원)으로, 중과 여부에 따라 세금 차이가 7,600만 원 이상 벌어집니다. 본인 물건의 취득가·보유기간을 넣어 정확한 세액을 보고 싶다면 양도소득세 계산기를 이용하시면 됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 일시적 2주택인데도 중과되나요?

요건을 충족하면 중과되지 않습니다. 종전 주택을 취득한 지 1년이 지난 뒤 신규 주택을 취득했고, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한다면 종전 주택은 1주택으로 보아 중과는 물론 비과세 판정까지 받을 수 있습니다. 3년을 넘기면 이 특례가 사라지므로 매도 일정 관리가 중요합니다.

Q2. 지방에 있는 저가 주택도 주택 수에 들어가나요?

세대의 전체 주택 수 계산에는 원칙적으로 포함됩니다. 다만 지방 저가주택 자체를 파는 경우라면 조세특례제한법상 배제 특례가 적용될 수 있고, 그 주택이 있다는 이유만으로 다른 조정대상지역 주택을 팔 때 중과가 배제되는 것은 아닙니다. 세대 주택 수와 중과 대상 여부는 별개로 확인해야 합니다.

Q3. 5월 9일 이전에 계약했는데 아직 잔금을 안 치렀다면 어떻게 되나요?

계약금 지급 사실이 확인되면 잔금이 유예 종료 이후라도 중과 배제 혜택을 받을 수 있도록 경과조치가 마련돼 있습니다. 다만 강남 3구·용산구 소재 주택은 계약일로부터 4개월 이내에 잔금을 치러야 한다는 조건이 붙으므로, 해당 지역이라면 잔금 일정부터 다시 점검하시기 바랍니다.

정리

다주택자 양도세 중과는 ① 세대 기준 2주택 이상, ② 파는 주택이 조정대상지역이라는 두 조건이 겹칠 때 적용되며, 2026년 5월 10일부터 유예 없이 재시행 중입니다. 2주택은 기본세율+20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 붙고 장기보유특별공제도 배제되므로, 같은 차익이라도 세금 차이가 수천만 원 단위로 벌어집니다.

매도를 검토 중이라면 먼저 파는 주택이 조정대상지역인지, 세대 주택 수에 일시적 2주택·상속주택 같은 배제 사유가 있는지부터 확인하고, 양도소득세 계산기로 실제 세액을 계산해 보시길 권합니다. 취득·보유 단계의 세금까지 전체 그림은 부동산 세금 총정리 가이드에서 이어집니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.