등기부등본 보는 법 — 전세·매매 계약 전 5분 안전 점검 (표제부·갑구·을구)

전세 계약서에 도장을 찍기 직전, 공인중개사가 등기부등본을 내밀며 “깨끗한 집입니다”라고 말합니다. 그런데 서류를 받아 들면 표제부, 갑구, 을구, 채권최고액 같은 낯선 용어가 이어지고, 결국 중개사의 말을 믿고 넘어가게 됩니다. 전세보증금은 대부분의 가정에서 전 재산에 가까운 돈인데, 그 돈의 안전을 확인하는 서류를 남의 해석에만 맡기는 셈입니다.

사실 등기부등본에서 세입자와 매수인이 확인해야 할 항목은 정해져 있습니다. 구조를 한 번만 익혀 두면 5분 안에 “이 집에 내 보증금보다 앞서는 돈이 얼마나 있는가”를 스스로 계산할 수 있습니다. 이 글에서는 등기부등본의 3단 구조를 실제 읽는 순서대로 따라가며, 근저당·가압류·신탁 등기를 발견했을 때의 판단 기준과 전세보증금 안전선 계산법까지 정리합니다.

등기부등본의 3단 구조 — 표제부·갑구·을구

등기부등본의 정식 명칭은 ‘등기사항전부증명서’입니다. 부동산 한 채마다 하나씩 존재하는 공적 장부이고, 누구나 주소만 알면 소유자 동의 없이 열람할 수 있습니다. 문서는 세 부분으로 나뉘며, 각 부분이 답하는 질문이 다릅니다.

읽는 순서도 이 순서 그대로입니다. 표제부에서 “내가 계약하려는 그 집이 맞는지”를 대조하고, 갑구에서 “계약 상대가 진짜 주인인지”를 확인한 뒤, 을구에서 “내 보증금보다 앞서는 빚이 얼마인지”를 계산합니다. 어느 한 단계라도 건너뛰면 점검의 의미가 없습니다.

표제부에서 의외로 자주 걸리는 문제가 주소 불일치입니다. 도로명주소와 지번주소가 섞여 있거나, 다세대주택에서 호수 표기(예: B01호와 101호)가 건축물대장과 다른 경우가 있습니다. 등기부등본상 표시와 계약서상 표시가 다르면 전입신고·확정일자의 효력에 문제가 생길 수 있으므로, 반드시 등기부등본 기준으로 계약서를 작성해야 합니다.

열람 방법 — 인터넷등기소에서 700원, 두 번 떼는 것이 원칙

등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 24시간 열람할 수 있습니다. 비회원도 가능하고, 필요한 것은 부동산 주소뿐입니다. 수수료는 열람 1통 700원, 발급 1통 1,000원입니다. 열람용은 화면 확인과 개인 보관 목적이고, 관공서 제출 등 법적 용도가 필요하면 발급용을 선택하면 됩니다. 계약 전 점검 목적이라면 700원짜리 열람으로 충분합니다.

중요한 것은 떼는 횟수와 시점입니다. 최소 두 번, 가능하면 세 번 확인하는 것이 안전합니다.

1. 계약 직전 — 이 글에서 다루는 본 점검. 중개사가 보여주는 출력본이 아니라 그 자리에서 직접 최신본을 열람하는 것이 원칙입니다. 등기부등본은 어제와 오늘이 다를 수 있는 서류입니다.
2. 잔금일 당일 — 계약일과 잔금일 사이에 새 근저당이 설정되는 사고가 실제로 일어납니다. 잔금 이체 직전에 다시 열람해 계약 시점과 달라진 것이 없는지 확인합니다.
3. 전입신고 다음 날 이후 — 대항력은 전입신고와 점유를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 그 사이에 등기가 추가되지 않았는지 마지막으로 확인하면 점검이 완성됩니다.

말소된 등기까지 포함해 열람할지 묻는 옵션이 나오면 ‘말소사항 포함’을 선택하는 것이 좋습니다. 과거에 가압류나 경매가 반복된 이력이 있는 집이라면, 지금은 깨끗해도 집주인의 자금 사정을 짐작하는 단서가 되기 때문입니다.

갑구 읽기 — 소유자 확인과 위험 등기 다섯 가지

갑구는 소유권의 역사입니다. 가장 아래(최근) 순위번호의 소유자가 현재 주인이고, 이 사람의 이름·주민등록번호 앞자리가 계약 상대방의 신분증과 일치해야 합니다. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고, 보증금·잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 이체해야 합니다. 여기까지가 기본이고, 그다음은 소유권 옆에 붙어 있는 등기들을 보는 단계입니다.

갑구에서 발견되면 계약을 멈추고 판단해야 하는 등기는 다음 다섯 가지입니다.

• 가압류 — 집주인에게 돈을 받을 채권자가 재산 처분을 막아 둔 상태입니다. 소송으로 이어져 경매가 될 수 있고, 집주인의 재정 상태에 이미 적신호가 켜졌다는 뜻입니다.
• 가처분 — 소유권 자체에 다툼이 있다는 신호입니다. 소송 결과에 따라 지금의 집주인이 소유권을 잃을 수 있습니다.
• 가등기(소유권이전청구권 가등기) — 장래에 소유권을 넘겨받을 사람이 예약되어 있는 상태입니다. 가등기가 본등기로 바뀌면 그 사이에 들어온 세입자의 권리는 크게 흔들립니다.
• 경매개시결정 — 이미 경매 절차가 시작된 집입니다. 논의의 여지 없이 계약 대상이 아닙니다.
• 신탁등기 — 소유권이 신탁회사로 넘어가 있는 상태입니다. 등기부상 소유자는 신탁회사이므로, 원래 집주인(위탁자)과 계약하면 무권리자와 계약한 것이 될 수 있습니다. 신탁원부를 발급받아 임대차 계약 권한이 누구에게 있는지, 신탁회사의 사전 동의가 필요한지 확인하지 않았다면 계약하면 안 됩니다. 최근 전세사기 유형에서 반복적으로 등장하는 것이 바로 이 신탁 물건입니다.

이 중 무엇이든 남아 있는 상태에서 “잔금 때 말소해 주겠다”는 약속만 믿고 계약하는 것은 위험합니다. 말소가 조건이라면 계약서 특약에 “잔금일 전까지 ○○등기를 말소하지 않으면 계약은 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다”를 명시하고, 잔금일에 말소 여부를 등기부로 직접 확인한 뒤 이체해야 합니다.

을구 읽기 — 채권최고액은 실제 빚보다 크게 적힌다

을구에는 소유권 이외의 권리, 실무적으로는 대부분 근저당권이 기재됩니다. 여기서 세입자가 읽어야 할 숫자는 ‘채권최고액’입니다.

채권최고액은 은행이 실제로 빌려준 돈이 아니라, 담보로 확보해 두는 상한선입니다. 통상 대출 원금의 110~130%로 설정됩니다. 예컨대 채권최고액이 3억 6,000만 원이라면 실제 대출 원금은 3억 원 안팎으로 추정할 수 있습니다. 다만 안전 점검에서는 실제 원금이 아니라 채권최고액 전액을 선순위 채권으로 놓고 계산하는 것이 원칙입니다. 경매에서 은행은 연체이자까지 포함해 채권최고액 한도까지 먼저 배당받아 가기 때문입니다.

접수 날짜도 함께 봐야 합니다. 권리의 순위는 등기 접수 순서로 정해지고, 세입자의 대항력·우선변제권은 전입신고와 확정일자를 갖춘 시점 기준입니다. 내가 전입하기 전에 설정된 근저당은 전부 내 보증금보다 선순위입니다. 반대로 말하면, 을구가 완전히 비어 있는 집(“기록사항 없음”)에 전입신고와 확정일자를 갖추면 내 보증금이 1순위가 됩니다. 전세 계약에서 가장 이상적인 상태입니다.

전세보증금 안전선 계산 — 숫자로 판단하는 기준

갑구·을구를 읽었다면 마지막은 계산입니다. 판단 공식은 하나입니다.

(선순위 채권최고액 합계 + 내 전세보증금) ÷ 주택 시세 ≤ 70~80%

경매로 넘어가면 낙찰가는 시세보다 낮게 형성되는 경우가 많습니다. 수도권 아파트도 감정가의 80~90% 선에서 낙찰되는 일이 흔하고, 빌라·다세대는 그보다 낮아지기도 합니다. 그래서 선순위 빚과 내 보증금을 합친 금액이 시세의 70~80%를 넘으면, 경매가 됐을 때 보증금 일부를 돌려받지 못할 가능성을 계산에 넣어야 합니다.

구체적인 예시로 계산해 보겠습니다. 매매 시세 4억 원인 빌라에 전세보증금 2억 5,000만 원으로 들어가려는 상황이고, 을구에 채권최고액 1억 2,000만 원짜리 근저당이 하나 있습니다.

• 선순위 채권최고액 1억 2,000만 원 + 보증금 2억 5,000만 원 = 3억 7,000만 원
• 3억 7,000만 원 ÷ 시세 4억 원 = 92.5%

안전선 80%를 크게 넘습니다. 낙찰가가 시세의 80%(3억 2,000만 원)에 그치면 은행이 1억 2,000만 원을 먼저 가져가고 남는 돈은 2억 원, 보증금 2억 5,000만 원 중 5,000만 원이 비는 구조입니다. 이 조건이라면 근저당 전액 말소를 계약 조건으로 걸거나, 계약하지 않는 것이 합리적입니다.

이 계산의 분모인 ‘시세’를 호가로 잡으면 전체 판단이 왜곡됩니다. 빌라·다세대는 특히 호가와 실거래가의 차이가 크므로, 전국 아파트 매매 실거래가 조회에서 같은 단지·같은 면적의 최근 계약을 확인하고, 전월세 실거래가 조회에서 주변 전세 시세와 전세가율까지 함께 보는 것이 정확합니다. 시세 대비 전세가가 이미 90%를 넘는 지역이라면 등기부가 깨끗해도 역전세 위험을 따로 고려해야 합니다. 전세로 계속 갈지 매수로 전환할지 판단 기준이 필요하다면 전세 vs 매매 — 숫자로 판단하는 법에서 주거비용 계산 프레임을 참고하실 수 있습니다.

여기에 두 가지 안전장치를 더하면 점검이 완성됩니다.

첫째, 소액임차인 최우선변제금. 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 경매가 되더라도 일정액을 선순위 근저당보다 먼저 돌려받습니다(주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조). 현행 기준은 다음과 같습니다.

주의할 점은 적용 기준 시점입니다. 어떤 기준표가 적용되는지는 내 계약일이 아니라 그 집에 설정된 선순위 담보물권(근저당)의 설정일을 따릅니다. 2026년에 계약해도 그 집의 근저당이 2014년에 설정됐다면 2014년 당시의 낮은 기준이 적용됩니다. 오래된 근저당이 있는 집일수록 이 안전망이 생각보다 작을 수 있다는 뜻입니다.

둘째, 전세보증금 반환보증. 등기부 점검을 통과한 집이라도 보증보험까지 갖추면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG 등)이 대신 지급합니다. HUG 전세보증금반환보증은 수도권 보증금 7억 원 이하(비수도권 5억 원 이하), 선순위채권이 주택가액의 60% 이내, 전세보증금과 선순위채권의 합이 주택가액의 90% 이내(공시가격으로 산정 시 공시가의 126% 이내) 등의 요건을 충족해야 하고, 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다. 뒤집어 말하면, 보증보험 가입이 거절되는 집은 보증기관이 위험하다고 판단한 집입니다. 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하는 것 자체가 훌륭한 안전 점검이 됩니다.

매매 계약이라면 등기부 점검 이후 잔금·등기 단계까지의 전체 흐름을 내 집 마련 단계별 가이드의 등기 단계에서 이어서 확인하실 수 있습니다.

계약 전 5분 점검 루틴 요약

1. 인터넷등기소에서 최신 등기부등본 직접 열람 (700원, 말소사항 포함)
2. 표제부 — 주소·호수·면적이 계약서, 건축물대장과 일치하는지
3. 갑구 — 소유자와 계약 상대방 일치, 가압류·가처분·가등기·경매개시·신탁 유무
4. 을구 — 선순위 채권최고액 합계 확인
5. (채권최고액 + 보증금) ÷ 실거래 시세 계산 — 80% 초과 시 재협상 또는 포기
6. 보증보험 가입 가능 여부 확인 → 잔금일 재열람 → 전입신고·확정일자 당일 완료

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 등기부등본이 깨끗하면 전세사기로부터 안전한가요?

필요조건이지 충분조건은 아닙니다. 등기부에는 세금 체납이 나오지 않는데, 국세·지방세 중 법정기일이 앞서는 체납액은 경매 배당에서 임차인보다 먼저 가져갈 수 있습니다. 계약 전에 임대인에게 국세·지방세 납세증명서를 요구하고, 계약서 작성 후에는 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있는 제도를 활용하는 것이 좋습니다. 등기부 점검과 체납 확인, 보증보험 세 가지가 한 세트입니다.

Q2. 근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

금액에 따라 다릅니다. 판단 기준은 근저당의 존재 자체가 아니라 (채권최고액 + 내 보증금) ÷ 시세 비율입니다. 시세 6억 원 아파트에 채권최고액 6,000만 원이 있고 보증금이 3억 원이라면 비율이 60%로 안전선 안에 들어옵니다. 다만 같은 조건이라도 “잔금일에 전세금으로 대출을 전부 상환하고 말소한다”는 특약을 넣을 수 있다면 그쪽이 항상 더 안전합니다.

Q3. 계약할 때 확인했는데, 그 뒤에 집주인이 대출을 받으면 어떻게 되나요?

전입신고와 점유를 마치면 다음 날 0시에 대항력이 생기므로, 그 이후에 설정된 근저당보다는 내 보증금이 앞섭니다. 문제는 잔금일과 전입신고 사이의 공백입니다. 이 틈에 근저당이 설정되는 사고를 막으려면 잔금일 당일 등기부를 다시 열람하고, 잔금 이체와 전입신고·확정일자를 같은 날 처리해야 합니다. 계약서에 “임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등을 새로 설정하지 않는다”는 특약을 넣는 것도 실무에서 널리 쓰이는 방법입니다.

정리

등기부등본 점검은 자격증이 필요한 일이 아닙니다. 표제부에서 집을 확인하고, 갑구에서 주인을 확인하고, 을구에서 빚을 확인한 뒤, 채권최고액과 보증금의 합을 실거래 시세와 비교하는 것 — 이 네 단계면 계약 판단에 필요한 숫자가 전부 나옵니다. 700원과 5분으로 전 재산에 가까운 보증금의 안전을 스스로 검증할 수 있다면, 이보다 효율이 좋은 점검은 없습니다. 계약 직전과 잔금일, 두 번 떼어 보는 습관만 기억하시면 됩니다.

주영 이

데이터로 경제를 읽는 리지노믹스 운영자입니다. 한국은행·KOSIS·국토교통부 공공데이터를 직접 내려받아 검증하고, 계산기와 실거래 데이터로 “내 상황에서 얼마인지”에 답하는 글을 씁니다. 모든 글은 1차 출처를 명시하며, 특정 상품·지역의 매수 권유를 하지 않습니다.